《2019年沈阳市通用仓储市场现状与产业发展分析报告》

前  言

“山北为阴，水北为阳”，位于沈水之北的沈阳因此得名，作为清朝发祥地的沈阳，地理位置优越，位于东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，是东北亚的地理中心，更是“一带一路”向东北亚、东南亚延伸的重要节点。作为工业摇篮的沈阳，仓储物流需求旺盛，随着沈阳城市经济的发展，仓储物流配套设施逐渐完善，众多仓储物流企业落户于此，如万科物流、普洛斯、上海丰树等房地产企业，除此之外，国内大型电商企业京东物流、苏宁物流、菜鸟物流纷纷有仓储布局，积极抢占沈阳仓储市场。

物联云仓作为全国性的互联网仓储综合服务平台，根据实时在线数据，结合沈阳市相关政府部门发布的权威信息，全面梳理沈阳市通用仓储面积、仓储设施空置情况、租金水平等方面内容，为您提供参考。

一、沈阳市仓储物流发展背景

（一）沈阳区位优势

沈阳是辽宁省省会，是中国东北地区经济、文化、交通和商贸中心，也是东北地区最大的中心城市，处于东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，战略地位明显。凭借独特的地理位置与区位优势，沈阳仓储物流业对周边乃至全国都具有较强的吸纳力、辐射力和带动力，同时，在积极融入“一带一路”建设中，沈阳对外贸易逐渐壮大，推动着国际物流进一步发展。

（二）交通运输情况

沈阳经过多年交通基础设施建设，如今交通功能完善，多项交通枢纽功能联动，拥有东北地区最具影响的空港桃仙国际机场、最重要的高铁站沈阳南站以及最大的铁路货运编组站苏家屯站，沈阳港，高速公路网，五大枢纽功能联动护航，为仓储物流业发展提供了交通支持。

（三）沈阳消费市场情况

沈阳市以电商企业、物流公司以及批发商为仓储需求主要来源，2019年6月，沈阳总体经济形势稳中有进，消费品市场总体规模持续扩大，社会消费品零售额保持高速增长，随着消费品市场的经济发展，有助于带动沈阳仓储需求增长。

二、沈阳市仓储资源概况

（一）沈阳市整体仓库面积情况

1、沈阳市整体仓库面积情况

据物联云仓实时在线仓库数据显示，截至2019年7月，沈阳市仓储总面积为1,106.51万㎡（不含在建仓），可租面积为129.90万㎡，占沈阳市仓储总面积比为11.74%；在建仓库79.48万㎡起，占沈阳市仓储总面积比为7.18%。

2、沈阳市各类型仓库面积情况 

沈阳市仓库主要通用仓为主，其中通用仓包括高台库、平库、楼库、坡道库、立体库及其他，其中，高台库和楼库占比较多，均为39％；坡道库及立体库占比较少，均在1％左右；其次为暖库、冷库、露天堆场，分布占沈阳总仓库面积的6％、5％、2％。

3、沈阳部分在建仓库详情

沈阳物流业“十二五”规划明确提出，坚持集约化原则，对物流业实行布局集中、用地节约、产业聚集等相关规划，沈阳物流用地规划随之逐渐减少，仓储新增供应也随之逐年减少。

（二）沈阳市各区/县分区概况及通用仓面积分布情况

沈阳下辖10个市辖区、2个县，代管1个县级市，分别为和平区、沈河区、皇姑区等。沈阳仓库资源主要集中在浑南区、沈北新区、于洪区、苏家屯区、铁西区、皇姑区、大东区，本文将重点对这六个区的通用仓储面积、空置率及租金进行分析，以助了解沈阳市整体仓储现状及发展趋势。

1、沈阳市重点区域主导产业及物流公司分布情况

2、沈阳市重点区/县通用仓面积分布概况

据物联云仓实时在线数据显示，截至2019年7月，于洪区仓库面积位居沈阳市第一，约为257万㎡，占沈阳市仓库总面积的23%；其次为沈北新区、浑南区等区；其中新民市与沈河区面积之和约为11万㎡，仅占沈阳市仓库总面积的1%。

*其他为新民市与沈河区面积之和

在区域选择上，由于于洪区、河北新区、浑南区制造业、电商、食品加工业发达，仓储资源丰富，仍是2019年租仓客户的首选。

三、沈阳市重点区/县仓库空置率及租金概况

（一）沈阳市重点区/县通用仓空置率概况

据物联云仓在线仓库数据显示，截至2019年7月，全国通用仓库空置率为10.36%，

沈阳市2019年7月通用仓库空置率为12.38%，略高于全国通用仓库空置率水平，整体仓储设施供大于求。沈阳重点区域空置率同比2018年变化巨大，整体呈回升趋势。2019年7月，于洪区空置率一跃成为沈阳最高的区，为20.19％；而大东区则成为空置最低的区，仅1.74％。

【云仓解读】

沈阳电商经济发达，全市有126家线上网上零售企业，其中浑南区一直是电商集聚地，苏宁、京东等电商企业均分布于此，仓储需求旺盛，在2018年~2019年期间加大仓储基础设施建设，大量新增供应投入浑南区仓储市场，使浑南区由空置率最低的区回升至空置率区内第四，而铁西区空置率回升趋势最为明显，增长约15个百分点；皇姑区空置率同比则呈回落趋势，下降约1个百分点。

据物联云仓城市经理了解，沈阳今年引入了恒大新能汽车工厂，未来在汽配供应链行业将会增加仓储需求，同时“双十一”即将临近，仓储需求将会有所增长，在2019年下半年沈阳空置率或有所降低。

（二）沈阳市重点区/县通用仓租金概况

据物联云仓在线仓库数据显示，截至2019年7月，全国通用仓库平均租金为23.97元/㎡·月，而沈阳市通用仓库平均租金21.37元/㎡·月，低于全国通用仓库平均租金水平。其中，备受用户关注的高标仓租金为28.92 元/㎡·月。

【云仓解读】

2018年~2019年期间，沈阳通用仓租金上浮0.44元/㎡·月，整体波动较小。其中，铁西区由于政府推行“零容忍拆除违建”，对许多违建仓库进行拆除，铁西区租金上浮明显，同比增长11.88％。

虽然沈阳仓储市场供大于求，但随着仓储物流用地逐渐减少，再加上下半年是仓储需求旺季，在2019年下半年，沈阳仓储租金或将呈平稳增长趋势。

四、沈阳市仓储物流发展趋势与展望

（一）沈阳整体行业增速持续放缓，后期行业需求或将转好

近年来，沈阳仓储市场一直保持供过于求现状，近期需求不足的问题持续发展，尤其是大宗商品市场受宏观经济下行压力加大、制造业增速下滑、中美贸易摩擦持续对抗、高温多雨天气等因素影响，导致业务需求有所减弱，整体增速放缓，但随着中美两国元首会面后，贸易摩擦有所缓和，以及沈阳消费品市场持续扩大，预计后期行业需求或将转好。

（二）沈阳积极融入“一带一路”综合试验区建设，跨境仓储物流合作进一步推进

沈阳建设“一带一路”东北亚枢纽是一个难得的历史机遇，有助于推进沈阳经济区一体化发展，加快沈阳全方面发展，共建东北亚经济走廊，强化对俄科技创新、跨境电商及物流、装备制造、能源资源、农业、人文等多领域合作，深度融入中蒙俄经济走廊。

（三）积极推进供应链创新与应用，仓储物流呈上下游延伸趋势

在2018年7月，沈阳市人民政府发布的《沈阳市积极推进供应链创新与应用实施方案》提出，加快推进供应链创新与应用，深化供给侧结构性改革，促进制造供应链智慧化，推动供应链上下游企业、物流配送企业有效衔接，实现采购供应、在线生产、需求定制、仓储配送、销售服务等功能于一体的高效运作。相关政策实施后，仓储服务将改变传统方式，积极向上下游延伸，成为供应链的重要环节。

总之，沈阳整体仓储设施在目前呈供大于求的现状，但随着政府招商政策的积极推行，以及仓储需求的增加，未来沈阳仓储业空置率将有所回落，而租金则保持平稳增长模式。

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