物流行业的发展前景：物流地产新发展与新方向

近年来，物流地产市场需求稳健增长，引发各种势力涌入，行业格局由此改变。在一系列促进物流业发展的政策推动下，在资本的助力下，领先企业不断扩大网络规模，并借助先进技术实现服务升级，以获得更大的竞争优势。物流地产行业在迎来良好发展机遇的同时，也掀起新一轮变革浪潮。

物流地产2003年开始在中国兴起。随着中国经济长期保持较快增长，物流行业持续快速发展，对物流基础设施的需求旺盛。近年来，从电商突飞猛进，再到新零售快速连锁化发展，促进了物流地产市场需求稳健增长，而优质仓储设施匮乏，现代化高标物流园区发展空间巨大。鉴于此，来自房地产、电商、物流、金融等行业的公司大举进入物流地产市场，与传统物流地产商展开激烈角逐，在资本力量的助推下，在物联网、自动化、智能化等技术带来的仓储设施升级中，物流地产行业掀起变革浪潮。

行业格局重塑

物流地产的本质是地产，属于工业地产的范畴。物流地产既是现代物流设施的载体，也是物流服务和地产服务一体化的创新成果。2001年中国加入WTO后，大量外资企业进入中国。2003年，提出“物流地产”概念的美国普洛斯公司进入中国开始“圈地运动”，同时将现代仓储设施国际标准带入国内。经过十几年的发展，普洛斯（GLP）已成为中国最大的物流地产公司。中国物流地产市场长期保持着“一超多强”的局面，并且以外资企业为主导。

2015年可以说是中国物流地产市场真正出现变局的开端。随着中国经济持续快速发展，尤其是电商产业的迅猛增长，物流行业迎来飞速发展并走向规模化扩张，对配送中心、分拨中心等需求快速上升，优质物流仓储设施的供需缺口加大，租金保持上升。同时，一带一路、上海自贸区、前海新区以及京津冀一体化等重要战略规划相继推出，物流在其中扮演了至关重要的角色，国家先后出台了一系列支持物流业发展的政策，营造了利好的市场环境。物流地产以较低的土地获取价格、高于其他商业地产的投资回报率以及巨大的发展空间，吸引了多方势力参与其中，大量资金涌入市场。

在各种势力中，房地产企业不容小觑。2015年，随着政府对房地产行业持续从严调控，住宅开发土地供应受限，而物流地产市场却呈欣欣向荣之势，成为房地产企业从重资产化的增量市场向轻资产化的存量运营转变的细分领域。房地产巨头结合自身在土地与资金方面的优势，加快在物流地产领域多元化布局的脚步。据东海证券研究报告分析，按主导运营模式的不同，房企涉足物流地产可分为四种主流类型：一是房企主导，设立独立的物流地产板块开发运营物流地产，如万科、招商等；二是房企收购参股物流地产商，结合双方的资源和优势，通过进一步合作开发布局物流地产，如，万科参与普洛斯私有化退市收购，占股21.4%成为普洛斯第一大股东；三是房企与传统物流企业合作，双方共同出资、资源互补、协同开发存量土地资源，如碧桂园与中集产城、绿地与中远海运的战略合作；四是房企与电商企业合作，通过品牌集聚、共建规模化产业园区，如复星与国药控股、华夏幸福与京东。

电商巨头如京东、阿里、苏宁等也将物流地产视为企业长远发展的核心资源进行布局。如，阿里菜鸟在全国投资千亿建设仓储物流基地，苏宁与深创投合作设立300亿元物流地产基金，京东在2018年5月向物流地产商易商红木投资3.06亿美元等。

物流地产市场还有一股不容忽视的强大势力来自金融资本，其物流地产操作方式相当灵活多样。只要地块符合投资标准，达到“风控”要求，金融公司可以与不同的合作伙伴以不同的模式合作。

目前，群雄逐鹿的物流地产市场汇聚了五类企业：传统物流地产商、房地产企业、电商企业、物流企业和金融机构。其中，传统物流地产商包括以普洛斯、安博、嘉民等为代表的外资企业，和以宝湾、宇培、易商（原名易商红木）等为代表的国内企业，仍然占据市场领先优势。但中国物流地产行业格局已经悄然改变，最为明显的一个变化就是外资所占比重下降，国内势力崛起。据中商产业研究院发布的《2019-2024年中国物流地产市场前景及投资机会研究报告》，截止到2019年第一季度，普洛斯的市场份额高达33.0%，稳居行业第一；万科旗下的万纬物流快速晋升到行业第二，市场份额6.1%；易商、宇培紧随其后，所占份额分别为6.0%、5.6%；之后依次为嘉民、安博、宝湾、平安、丰树，分别占有市场份额的5.3%、4.7%、4.6%、4.5%、4.3%。

由于一二线城市仓储用地供应缩减，高标仓储设施的稀缺性将更加凸显。同时，随着中国进一步扩大内需与消费升级，仓库网点逐步向二三线城市延伸。在这种情况下，在资本的强力介入下，物流地产行业正迎来深层次、多维度整合。

发展模式解析

物流地产市场的客户主要分为三大类，其中最稳定的客户是传统零售企业和制造企业，电商和第三方物流企业则是近年来促进物流地产快速发展的推动力。物流地产商主要为客户提供四种服务：开发标准仓储设施、按照客户需求开发物流设施和物流园区、收购客户仓储设施并转租给客户、提供咨询服务。不同企业有不同的业务模式，如，嘉民开展“开发+持有+管理”三种主要业务，以实现多元化的收益来源；宝湾采用“园区功能+定制服务+增值服务+物流核心业务”发展模式，其收入主要来自运营收入（租金+增值服务）。

普洛斯作为中国最大的现代产业园的提供商和服务商，在20多年的发展过程中逐渐形成了一套成熟的物流地产运作开发模式，其国内物业整体出租率稳定在85%以上。普洛斯对于国内物流地产商来讲犹如教科书一般。以普洛斯为标杆，可以学习专业成熟的经验，探寻未来发展路径。

普洛斯以“现代物流行业最佳运营商”为目标，最核心的就是抢占关键位置，其物流地产大多位于靠近城市中心与交通枢纽的绝佳位置，为有效服务客户奠定基础。除了自己投资开发，普洛斯还与手中握有大量仓储土地的中国本土企业合作，通过投资、收购、战略合作等方式迅速建立起分布广泛的仓储网络，实现了单一客户的多处租赁与合作，增强了客户黏性，提高了收入稳定性。截至2019年6月，普洛斯及旗下品牌环普，在42个战略性的区域市场投资、开发并管理着362个物流园、工业园及科创园，物业总面积达4000万平方米。普洛斯可以为客户提供全面的服务和解决方案，包括标准设施开发、定制设施开发、收购与回租、融资租赁等，帮助客户改善供应链，提高运营效率。

其次，普洛斯打造了高效精巧的资本运作体系。仓储设施的特点是投资大，收益不高但稳定，资金回笼时间较长。物流地产属于资本密集型行业，物流地产商如何能够解决资金难题，同时又能让自己变轻? 普洛斯通过“地产+基金”的模式，一方面通过园区开发创造价值，另一方面利用基金管理平台，前端引入股权投资方，后端通过债务融资放大杠杆。更重要的是，通过将资产置入基金，普洛斯提前兑现了物业销售收入和开发利润，将投资回收期从10年以上缩短到2~3年。

值得一提的是，普洛斯近年来开始注重纵向的产业链延伸，提供的不只是仓储设施，而是包括园区管理、仓库租赁、配送分拨、信息培训、基金运营等一系列增值服务和多元化业务。例如，中小零售商与制造商为了解决规模与资金问题，选择将运输外包。因此，普洛斯成立了第三方物流部门，为企业提供最后一公里运输、碎片化运输以及大数据分析等服务。此外，普洛斯还提供仓库设备乃至定制化的物流系统，可供企业直接入驻开展业务。通过股权投资、金融服务及数据科技平台，普洛斯成为产业资源整合者，通过投资入股物流链条上具有优势的服务商获得了业务协同与延伸空间，为客户创造最大的价值，也形成了自己的领先优势。

普洛斯集团联合创始人、首席执行官梅志明曾在2018年3月谈到了普洛斯的未来:“我们将通过打造物流生态体系，专注于企业的可持续发展和多层次的价值创造。我们还将创造性地利用技术手段和战略投资为我们的投资者、合作伙伴和客户创造更大价值，助力他们应对不断变化的商业竞争格局。”

从普洛斯的成功发展来看，物流地产商不能再简单地依靠“对的土地+便宜的钱”发展了，需要积极探索与产业资源结合，除了提供仓储场地，还要更多地关注如何解决运力、设备、资金等问题，想方设法为客户创造成本降低、管理优化的发展空间。

园区智慧升级

从高标仓到智慧物流园，为了满足客户的发展需要，物流地产商在技术应用方面持续发力。

高标仓需求旺盛，是物流地产商的核心战场。现代仓储设施对于建筑材料、仓库高度、柱距大小、消防设施、地坪、温度等条件都有较高的要求。如，普洛斯开发的现代物流设施，拥有宽敞的空间和柱距, 充足的层高，便利的装卸货平台，向外延伸的雨棚，自然采光，以及完备的园区安全管理等各种高附加值的特性，同时按照节能技术设计与建造，大大节约客户运营成本。

如今，在互联网时代，开放、共享、智慧的供应链成为发展方向，实现仓储设施网络化、协同化成为趋势。随着互联网、物联网（IoT）、人工智能（AI）、移动通讯、自动化等技术在物流领域的广泛应用，物流变得越来越智慧，智慧升级将成为物流地产的发展方向。

智慧物流园以全面连接、数字转型、智能升级为特征，通过信息互联网和设施物联网加速园区业务的在线改造，通过自动仓库、拣选机器人、AGV、自动分拣系统等设备以及仓储管理系统等软件的应用，构建起一套完整的智能仓储物流解决方案，减少园区人员的简单重复劳动，使园区运营实现可视化、可追溯和可预警，让物流管控更加精细、高效、透明、智能，帮助客户真正实现降本增效。目前，很多企业都在推动物流园区的智能升级，其中有代表性的当属菜鸟“未来物流园”和普洛斯“AI+物流园区”。

在2018年的菜鸟智慧物流大会上，菜鸟CTO谷雪梅发布了业内首个基于物联网IoT技术的“未来物流园”，首创机器全托管。

整个园区的建设采用了边缘计算、人工智能技术，所有的设备都实现了智能化，其特点可以用三个关键词来解读：

一是IoT技术。园区一切设备都有传感器，可以通过红外和车位等多个设备，识别温度、湿度、堆高，从而帮助监控人员降低检查成本。

二是边缘计算。云计算对数据的分类非常科学，能够实时达到毫秒级的识别，将众多摄像头收集在云端的数据进行收集、处理，包括传回到中控系统，之后再由人行动。

三是人工智能。不管在园内还是仓内，机器都可以用算法跟踪物体，园区内的模型和摄像头联动以后，机器会自我学习成长，然后变得越来越聪明和强大，使得园区的异常事件的检验越来越准确。

而普洛斯则积极推动“AI+园区”的建设和实施。普洛斯旗下的资产服务运营平台，利用信息系统、物联网、计算机视觉、机器人、大数据等技术，为物流园区打造一套完整的自感知、全可视、易管理、可互联的云管端一体化管理控制平台，全面整合园区内外的资源，使园区管理服务等更高效便捷，实现基础设施网络化、管理信息化、功能服务精准化和产业发展智能化，全面提升园区信息化管理水平，助力客户提高运营管理效率、提高运营管理质量、降低运营成本。在2019世界人工智能大会上，普洛斯的智慧物流园与自动化仓库解决方案通过了专家评审，被认定为“AI+园区”的建设试点，并在8月31日大会闭幕式上正式发布。

未来展望

作为服务于制造业、零售业、物流业等产业发展的重要枢纽，物流地产近年来受到政府部门的重视，多个土地、税收等优惠政策出台。例如，早在2012年，财政部、国家税务总局就联合发布了《关于物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税政策的通知》，提出“对物流企业自有的大宗商品仓储设施用地，按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。”2018年12月，国家发改委与交通部联合发布《国家物流枢纽布局和建设规划》，提出在全国构筑一个由六大类、212个国家物流枢纽形成的顶层网络。该规划明确了对物流用地进行支持，以促进物流产业及物流枢纽城市群的加速发展。

当前，国内高端仓储设施缺口仍然巨大。世邦魏理仕(CBRE)在其《中国物流地产投资发展报告》中指出，中国主要城市非自用中高标准物流设施面积仅约为0.26亿平米，通用仓储面积为8.6亿平米，相比之下美国分别为3.7亿平米、17.7亿平米。人均面积则差值更大，我国人均高标准物流设施面积约合0.015平米，较美国的人均1.17平米相差约77倍；人均通用仓储面积，美国为5.55平米，中国则为0.66平米，相差约7.4倍。同时CBRE指出，预计未来5年左右，中国的物流设施需求或将保持超20%的年增长率。

一方面是需求不断上升，另一方面却是供应不足。由于一线以及部分二线城市工业用地指标向制造业、高新技术产业倾斜，可用于物流仓储的比例更加缩减，优质仓储设施供不应求的局面短期内不会逆转。据戴德梁行统计，我国现有的物流仓储设施约70%建于1990年代之前，且其中大约75%难以满足现代企业的需求。而传统的旧仓库的建设标准和安保管理等很不规范，不能实现简单的改造升级，只能选择新建高标准仓储设施。

由此来看，中国物流地产行业蕴含着巨大的发展机遇，但是也面临着挑战。据中商产业研究院的报告分析，物流地产前些年在规模化发展过程中存在同质化情况，一二线城市的工业用地指标逐年下降，土地成本上升较快，而物流地产投资回收期通常在15年以上，给招商、运营等专业化运作带来挑战。此外，缺少专门的物业管理队伍也是很多物流地产商面临的困境之一。

把握趋势才能更好地发展。可以预测，未来仓库可能不再按照租金，而是按照流量来收费。物流地产商应当用标准化、服务化、网络化、平台化思维看待自身业务，从开发商向运营商转变，采用轻资产运营模式，重视技术应用，向产业链条上下游延伸，以便在竞争日趋激烈的市场中持续发展。

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